Le 1er janvier 2025 marque un tournant majeur dans la lutte contre les passoires thermiques en France. Tous les logements classés DPE G sont désormais interdits à la location, après les G+ interdits depuis 2023. Cette mesure concerne environ 600 000 logements en France et impose aux propriétaires bailleurs de réaliser des travaux de rénovation énergétique sous peine de sanctions.
📅 Calendrier des interdictions de location selon le DPE
Le gouvernement a mis en place un calendrier progressif d'interdiction des passoires thermiques :
Interdiction DPE G+
Logements consommant plus de 450 kWh/m²/an d'énergie finale. Environ 90 000 logements concernés, principalement des passoires thermiques extrêmes.
Interdiction TOUS les DPE G
Tous les logements classés G, quelle que soit leur consommation. 600 000 logements supplémentaires ne peuvent plus être mis en location ou faire l'objet d'un renouvellement de bail.
Interdiction DPE F
Extension de l'interdiction aux logements classés F. 1,2 million de logements supplémentaires concernés. Les propriétaires ont jusqu'à fin 2027 pour réaliser les travaux.
Interdiction DPE E
Objectif final : seuls les logements classés A à D pourront être loués. 3,2 millions de logements E devront être rénovés d'ici là.
⚠️ Quelles sont les sanctions pour les propriétaires ?
Louer un logement DPE G en 2025 expose le propriétaire à de lourdes conséquences juridiques et financières :
1. Nullité du bail et impossibilité de renouvellement
Le locataire peut demander la nullité du contrat de location si le logement est classé G au 1er janvier 2025. Pour les baux en cours, l'interdiction s'applique au renouvellement : impossible de reconduire le bail tacitement ou explicitement.
2. Obligation de réaliser les travaux
Le juge peut imposer au propriétaire de réaliser les travaux de rénovation énergétique sous astreinte financière (pénalité par jour de retard). Le locataire peut également suspendre le paiement du loyer jusqu'à mise en conformité.
3. Réduction ou suspension du loyer
Le tribunal peut ordonner une réduction du montant du loyer proportionnelle à l'inconfort subi par le locataire (factures de chauffage élevées, inconfort thermique). Dans les cas graves, suspension totale du loyer jusqu'aux travaux.
4. Dommages et intérêts
Le locataire peut réclamer des dommages et intérêts pour le préjudice subi : surcoût des factures d'énergie, inconfort, frais de déménagement si contrainte de quitter le logement. Montants variables selon les cas mais pouvant atteindre plusieurs milliers d'euros.
5. Gel des loyers depuis août 2022
Depuis le 24 août 2022, les loyers des logements F et G sont gelés : interdiction d'augmenter le loyer entre deux locataires ou lors du renouvellement du bail. Cette mesure s'applique même si l'indice de référence des loyers (IRL) augmente.
⚠️ Attention aux contrôles
Les services de l'État peuvent effectuer des contrôles. En cas de manquement avéré, le propriétaire s'expose à une amende administrative pouvant atteindre 5 000€ pour une personne physique et 15 000€ pour une personne morale (SCI, etc.).
🔧 Quels travaux réaliser pour sortir du DPE G ?
Pour passer d'un DPE G à un minimum DPE F (obligatoire pour louer dès 2025), voire DPE E (obligatoire dès 2028), plusieurs scénarios de travaux sont possibles :
Scénario 1 : Isolation + changement de chauffage (optimal)
La combinaison la plus efficace pour gagner 2-3 classes de DPE :
- Isolation des combles : 25-30% des déperditions. Coût : 3 000-6 000€ pour 100m². Aides : jusqu'à 7 500€ (Bleu) + 1 500€ (CEE).
- Remplacement chaudière fioul/gaz par PAC air-eau : Coût : 12 000-16 000€. Aides : jusqu'à 15 000€ (11 000€ MaPrimeRénov' + 4 000€ CEE x6).
- Résultat : Passage de G à D-E, conformité jusqu'à 2034. Coût total : 15 000-22 000€. Aides : jusqu'à 22 500€.
Scénario 2 : Isolation des murs extérieurs (ITE)
Solution très efficace mais attention à la deadline 2025 :
- ITE complète : 20-25% des déperditions. Coût : 100-250€/m² soit 12 000-30 000€ pour 120m² de façade.
- Aides 2025 : jusqu'à 75€/m² (Bleu) + 20€/m² (CEE) = 95€/m² → 11 400€ pour 120m².
- URGENT : MaPrimeRénov' pour l'isolation des murs DISPARAÎT au 31/12/2025. Si vous prévoyez ces travaux, agissez MAINTENANT.
Scénario 3 : Rénovation globale (gain maximum)
Pour les passoires thermiques extrêmes, une rénovation d'ampleur est recommandée :
- Travaux combinés : isolation combles + murs + PAC + VMC + fenêtres.
- Résultat : Passage de G à B-C, gain de 4-5 classes DPE.
- Coût : 40 000-80 000€ selon surface et état.
- Aides MaPrimeRénov' Parcours Accompagné : jusqu'à 80% du coût (63 000€ max) pour ménages Bleu. ATTENTION : du 30/09 au 31/12/2025, seulement 13 000 dossiers acceptés, réservés aux ménages Bleu avec DPE E/F/G.
💡 Conseil d'expert
Avant de vous lancer, faites réaliser un audit énergétique (500-1 000€, aidé par MaPrimeRénov' 300-500€). Il vous indiquera précisément les travaux nécessaires pour atteindre le DPE cible et simulera le coût et les aides. C'est obligatoire pour MaPrimeRénov' Parcours Accompagné et fortement recommandé dans tous les cas.
💰 Aides disponibles pour les propriétaires bailleurs en 2025
Bonne nouvelle : les propriétaires bailleurs sont éligibles à la plupart des aides, avec quelques spécificités :
MaPrimeRénov' pour les bailleurs
Conditions spécifiques :
- Engagement de location : 5 ans minimum après les travaux.
- Plafonnement du loyer : respect des loyers plafonds selon les barèmes locaux.
- Information du locataire : obligation d'informer le locataire des travaux réalisés et du montant des aides perçues.
- Montants : généralement inférieurs de 20-30% aux montants pour propriétaires occupants. Exemple : PAC air-eau bailleurs Bleu : 9 000€ au lieu de 11 000€.
Prime CEE : accessible sans restriction
Les propriétaires bailleurs bénéficient des mêmes montants de Prime CEE que les occupants, y compris le bonus x6 pour le remplacement de chauffage fossile. Aucune condition d'occupation ou de location spécifique.
Éco-PTZ : jusqu'à 50 000€ sans intérêts
Accessible aux propriétaires bailleurs pour financer le reste à charge après aides. Conditions : logement loué comme résidence principale du locataire, travaux par artisan RGE. Cumul possible avec MaPrimeRénov' et Prime CEE.
Défiscalisation Denormandie
Pour les investisseurs locatifs réalisant des travaux de rénovation énergétique dans les villes du programme Action Cœur de Ville : réduction d'impôts de 12% à 21% du prix d'achat + travaux, selon durée d'engagement de location (6, 9 ou 12 ans). Condition : les travaux doivent représenter au moins 25% du coût total de l'opération.
📊 Exemple concret : coût réel pour sortir du DPE G
Cas pratique : appartement 70m² DPE G, Paris
Situation : Appartement loué 1 200€/mois, chauffage gaz collectif, simple vitrage, pas d'isolation des combles (sous combles perdus).
Objectif : Atteindre DPE E minimum pour conformité 2028 (anticipation).
Travaux préconisés par audit énergétique :
- Isolation des combles (partie privative) : 3 500€
- Remplacement fenêtres (8 fenêtres) : 6 400€
- Isolation murs donnant sur l'extérieur (ITI, 20m²) : 1 800€
Coût total TTC : 11 700€
Aides (propriétaire bailleur profil Jaune) :
- MaPrimeRénov' combles : 4 200€ (60€/m² × 70m²)
- MaPrimeRénov' fenêtres : 640€ (80€ × 8)
- MaPrimeRénov' murs ITI : 400€ (20€/m² × 20m²)
- Prime CEE combles : 1 050€
- Prime CEE fenêtres : 800€
- Prime CEE murs : 400€
- TVA 5,5% économisée : ~700€
Total aides : 8 190€
Reste à charge : 3 510€
Résultat : DPE passe de G à E, conformité jusqu'en 2034. Valorisation du bien : +15 000-25 000€. Rentabilité immédiate de l'investissement.
🚀 Comment agir rapidement pour se mettre en conformité ?
Si vous êtes propriétaire d'un logement DPE G loué ou à louer, voici les étapes à suivre d'urgence :
- Vérifiez votre DPE actuel : Si votre DPE a plus de 10 ans ou date d'avant 2021, refaites-le avec la nouvelle méthode (opposable). Coût : 100-250€.
- Faites réaliser un audit énergétique : Indispensable pour identifier les travaux optimaux et simuler le gain de DPE. Coût : 500-1 000€, aidé 300-500€.
- Créez votre compte MaPrimeRénov' AVANT de signer tout devis : maprimerenov.gouv.fr
- Demandez 3 devis à des artisans RGE certifiés : Comparez les prix et solutions techniques.
- Contactez les fournisseurs d'énergie pour la Prime CEE AVANT signature devis : EDF, Engie, TotalEnergies...
- Déposez votre dossier MaPrimeRénov' et attendez l'accord (2-4 semaines).
- Signez les devis et lancez les travaux dès accord obtenu.
- Transmettez les factures pour percevoir les aides (2-4 semaines).
- Faites réaliser un nouveau DPE après travaux pour prouver la conformité.
⏰ Délai à prévoir
De la première démarche à la fin des travaux, comptez 3-6 mois minimum. Si votre DPE G est loué et que le bail arrive à échéance en 2025, lancez les démarches IMMÉDIATEMENT pour éviter une période de non-location forcée.
📖 Questions fréquentes sur l'interdiction DPE G
Puis-je continuer à louer mon DPE G si le bail est déjà en cours ?
Oui, tant que le bail est en cours et que le locataire ne le renouvelle pas ou ne le reconduit pas tacitement. Mais attention : le locataire peut demander des travaux ou une réduction de loyer. Au renouvellement, vous DEVEZ avoir réalisé les travaux pour faire passer le logement au minimum en F, sinon impossibilité de renouveler.
Que se passe-t-il si je vends mon logement DPE G ?
La vente reste possible, mais la décote est significative : -10% à -20% du prix selon le marché. L'acquéreur sait qu'il devra réaliser des travaux et négocie en conséquence. De plus, depuis avril 2023, un audit énergétique est obligatoire pour toute vente de logement F ou G, détaillant les travaux à réaliser et leur coût estimé.
Les logements de fonction sont-ils concernés ?
Oui, l'interdiction s'applique à tous les logements loués, y compris les logements de fonction fournis par l'employeur à titre gratuit ou avec participation. Seule exception : les logements occupés moins de 4 mois par an (locations saisonnières).
✅ En résumé : ce qu'il faut retenir
- ✅ 1er janvier 2025 : interdiction TOTALE de location pour tous les DPE G
- ✅ 600 000 logements concernés + 90 000 G+ déjà interdits = 690 000 passoires thermiques à rénover
- ✅ Sanctions : nullité du bail, travaux obligatoires, réduction de loyer, dommages-intérêts, amende jusqu'à 5 000€
- ✅ Solutions : isolation combles + PAC ou ITE ou rénovation globale selon situation
- ✅ Aides 2025 : MaPrimeRénov' + CEE + Éco-PTZ + TVA 5,5% = financement jusqu'à 90% des travaux
- ✅ URGENCE : MaPrimeRénov' isolation murs DISPARAÎT au 31/12/2025
- ✅ Agir rapidement : 3-6 mois de délai entre première démarche et fin des travaux
Le temps presse. Si vous êtes propriétaire d'un logement DPE G loué ou à louer, ne tardez plus. Les aides 2025 sont encore très avantageuses mais certaines disparaissent progressivement. Faites réaliser un audit énergétique dès maintenant et lancez vos travaux pour sécuriser votre bien, valoriser votre patrimoine, et rester en conformité avec la loi.