Article 25 copropriété, majorité absolue : quelle majorité pour quels travaux d'énergie
Les travaux d'économies d'énergie en copropriété relèvent de la majorité absolue de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Tableau des travaux par article, calcul des voix sur 40 lots, passerelle 25-1 et préparation de l'assemblée générale.
Vous préparez une assemblée générale et une question domine : combien de voix faut-il ? Derrière la requête « article 25 copropriété majorité absolue » se cache une mécanique fixée par la loi du 10 juillet 1965.
Les travaux d'économies d'énergie réclament la majorité absolue, soit la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents comme absents. Cette page relie chaque chantier énergétique à son régime de vote, détaille le calcul sur 40 lots et donne la méthode qui fait adopter une pompe à chaleur collective.
À retenir :
Travaux d'économies d'énergie : article 25, copropriété, majorité absolue, soit plus de 50 % des voix du syndicat, présents et absents confondus (article 25 f de la loi du 10 juillet 1965).
La résolution qui réunit au moins un tiers des voix sans franchir ce seuil ouvre droit à un second vote immédiat à la majorité simple (article 25-1).
Convocation notifiée au moins 21 jours avant la séance, devis joint à l'ordre du jour (articles 9 et 11 du décret du 17 mars 1967).
Deux mois après la notification du procès-verbal pour attaquer la décision, à peine de déchéance (article 42).
Pourquoi la loi de 1965 impose trois majorités différentes
Les 541 900 copropriétés recensées au registre national de l'Agence nationale de l'habitat, selon data.gouv.fr en 2023, appliquent la même grille, graduée selon l'atteinte portée au droit de propriété. Les tantièmes, quotes-parts de parties communes attachées à chaque lot, servent d'unité de compte.
L'article 24 vise la gestion courante : les décisions y sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Les abstentions sortent du calcul.
L'article 25 protège le copropriétaire absent : « Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : ». Le dénominateur couvre la totalité des tantièmes, quel que soit le taux de présence.
L'article 26 exige la double majorité, celle des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix, notamment pour les actes d'acquisition et de disposition, la modification du règlement de copropriété quant aux parties communes et la suppression du poste de concierge. Les travaux d'économies d'énergie relèvent, eux, de l'article 25.
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Article 25, copropriété : majorité absolue, le régime des travaux d'énergie
L'article 25 f range dans la majorité absolue « les travaux d'économies d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre » et ajoute que « ces travaux peuvent comprendre des travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives ». Elle couvre l'isolation thermique, le renouvellement de l'air et le système de chauffage, détaille l'ANIL, et fonde donc le remplacement de la chaudière collective par une pompe à chaleur.
L'article 25 b vise les équipements individuels : « L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble ». C'est la base pour faire voter sa climatisation en assemblée générale. Même règle de comptage dans les deux cas : article 25, copropriété, majorité absolue.
Travaux d'énergie
Article
Majorité requise
Entretien de la chaufferie existante
Article 24
Voix exprimées des présents, représentés et votants par correspondance
Chaudière collective remplacée par une pompe à chaleur
Article 25 f
Voix de tous les copropriétaires
Unité extérieure privative en façade
Article 25 b
Majorité absolue sur l'ensemble des tantièmes
Compteurs d'énergie thermique, répartiteurs, bornes de recharge
Article 25
Majorité absolue
Modification du règlement de copropriété
Article 26
Membres du syndicat représentant deux tiers des voix
Le texte bouge encore, sa dernière modification datant du 18 juin 2025. La version consolidée de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 reste la seule référence opposable en séance.
Combien de voix faut-il ? Le calcul sur une copropriété de 40 lots
La règle « article 25 copropriété majorité absolue » repose sur un dénominateur unique : le total des tantièmes de l'immeuble, jamais celui des présents.
Une copropriété de 40 lots répartis sur 10 000 tantièmes vote le remplacement de sa chaudière gaz par une pompe à chaleur air-eau. Vingt-six copropriétaires sont présents ou représentés, totalisant 6 800 tantièmes.
Premier vote, article 25. La majorité absolue exige 5 001 tantièmes favorables. La résolution en recueille 4 500, contre 1 900 défavorables et 400 abstentions. Le seuil n'est pas franchi.
Vérification du tiers. Les 4 500 tantièmes favorables dépassent le tiers des voix du syndicat, fixé à 3 334 tantièmes, soit un peu plus de 33 % du total. La passerelle s'ouvre.
Second vote, article 24. Les voix exprimées atteignent 6 400 tantièmes, abstentions exclues. La majorité simple s'établit à 3 201 tantièmes, et la résolution est adoptée dans la même séance.
La passerelle de l'article 25-1 : rejouer le vote dans la même séance
La passerelle fait rebasculer une résolution vers un régime de majorité plus souple sans reconvoquer l'assemblée. L'article 25-1 la réserve aux résolutions qui échouent tout en réunissant au moins un tiers des voix du syndicat : la même assemblée procède alors immédiatement à un second vote, à la majorité simple. Elle ne concerne que les décisions soumises à l'article 25 : copropriété, majorité absolue au premier tour, tiers des voix atteint.
Deux précisions changent l'issue d'une séance. Seules les voix favorables comptent pour vérifier le tiers, les abstentions ne permettant pas d'atteindre le seuil. Le recours à la passerelle reste une faculté du président de séance, que le porteur de projet a intérêt à demander expressément et à faire acter au procès-verbal.
Préparer l'assemblée : les sept points du porteur de projet
Inscription à l'ordre du jour. Demande écrite au syndic, en recommandé, avec le libellé exact de la résolution. Une question absente de l'ordre du jour ne peut pas être valablement délibérée.
Devis notifié avec la convocation. L'article 11 du décret de 1967 impose de notifier les conditions essentielles du contrat, dont le devis, au plus tard avec l'ordre du jour.
Une résolution par décision. Séparez l'autorisation de travaux, le choix de l'entreprise et le financement.
Calcul des seuils. Notez le total des tantièmes, le seuil de la majorité absolue et celui du tiers.
Collecte des pouvoirs. Un mandataire ne peut recevoir plus de trois délégations, sauf si ses voix et celles de ses mandants restent sous 10 % des voix du syndicat (article 22, seuil relevé de 5 à 10 % par la loi ELAN).
Vote par correspondance. Le formulaire accompagne la convocation et ces voix entrent dans le décompte de l'article 24.
Demande explicite du second vote. Dès que le premier tour franchit le tiers, réclamez la passerelle 25-1 au procès-verbal.
Article 25, copropriété, majorité absolue : les erreurs de procédure qui annulent le vote
Trois failles reviennent dans les contentieux d'assemblée générale.
La convocation tardive : elle est notifiée au moins vingt et un jours avant la réunion, sauf urgence ou délai plus long prévu par le règlement de copropriété (article 9 du décret de 1967).
La pièce manquante : l'assemblée ne délibère valablement que si les notifications des articles 9 à 11-I ont été faites, ce qui vise d'abord le devis.
Le mauvais rattachement : une résolution sur des travaux d'économie d'énergie votée au seuil de l'article 24 reste attaquable.
L'article 42 enferme la contestation dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal, à peine de déchéance, et la réserve aux copropriétaires opposants ou défaillants. Passé ce délai de forclusion, la décision devient définitive.
Questions fréquentes sur les majorités de vote en copropriété
Article 25 copropriété, majorité absolue : comment la calcule-t-on ?
Le calcul porte sur les voix de tous les copropriétaires du syndicat, présents, représentés et absents. Sur un immeuble de 10 000 tantièmes, il faut 5 001 voix favorables. Le chapeau de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 le pose : la décision n'est adoptée qu'« à la majorité des voix de tous les copropriétaires ».
Un vote à l'article 24 suffit-il pour changer la chaudière collective ?
Non lorsque l'équipement change de nature. Le passage d'une chaudière gaz à une pompe à chaleur constitue un travail d'économies d'énergie visé à l'article 25 f et réclame la majorité absolue. L'article 24 couvre l'entretien de l'installation existante, selon la fiche travaux et majorités de l'ANIL.
Les abstentions comptent-elles dans le décompte des voix ?
Elles pèsent différemment selon l'article appliqué. Sous l'article 25, une abstention équivaut à une voix manquante, le dénominateur restant le total des voix du syndicat. Sous l'article 24, elle sort du calcul, seules les voix exprimées comptant. Pour la passerelle 25-1, seules les voix favorables atteignent le tiers.
Que se passe-t-il si la passerelle 25-1 n'est pas utilisée ?
La résolution demeure rejetée pour cette séance. Sans le tiers des voix du syndicat, une nouvelle assemblée convoquée dans un délai maximal de trois mois statue sur la même question à la majorité simple. D'où l'intérêt de réclamer le second vote immédiat dès que le tiers est franchi.
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La grille est stable : entretien courant sous l'article 24, travaux d'économies d'énergie et autorisations sur parties communes sous l'article 25, décisions patrimoniales lourdes sous l'article 26. Le porteur de projet qui connaît ses tantièmes, qui a fait joindre son devis à la convocation et qui a collecté ses pouvoirs aborde la séance avec une marge réelle.
Retenez la séquence : article 25, copropriété, majorité absolue au premier tour, puis passerelle de l'article 25-1 à la majorité simple dès que le tiers des voix est franchi. Cette combinaison fait adopter une pompe à chaleur collective en une seule assemblée.
Article 25 copropriété, majorité absolue : comment la calcule-t-on ?
Le calcul porte sur les voix de tous les copropriétaires du syndicat, présents, représentés et absents. Sur un immeuble de 10 000 tantièmes, il faut 5 001 voix favorables. Le chapeau de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 le pose : la décision n'est adoptée qu'« à la majorité des voix de tous les copropriétaires ».
Un vote à l'article 24 suffit-il pour changer la chaudière collective ?
Non lorsque l'équipement change de nature. Le passage d'une chaudière gaz à une pompe à chaleur constitue un travail d'économies d'énergie visé à l'article 25 f et réclame la majorité absolue. L'article 24 couvre l'entretien de l'installation existante, selon la fiche travaux et majorités de l'ANIL.
Les abstentions comptent-elles dans le décompte des voix ?
Elles pèsent différemment selon l'article appliqué. Sous l'article 25, une abstention équivaut à une voix manquante, le dénominateur restant le total des voix du syndicat. Sous l'article 24, elle sort du calcul, seules les voix exprimées comptant. Pour la passerelle 25-1, seules les voix favorables atteignent le tiers.
Que se passe-t-il si la passerelle 25-1 n'est pas utilisée ?
La résolution demeure rejetée pour cette séance. Sans le tiers des voix du syndicat, une nouvelle assemblée convoquée dans un délai maximal de trois mois statue sur la même question à la majorité simple. D'où l'intérêt de réclamer le second vote immédiat dès que le tiers est franchi.
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